최근 한국을 비롯한 해외 투자자들의 베트남 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 외국인 투자자의 경우, 현지 법령과 제도적 제한 등으로 부동산 투자에 앞서 사전에 충분한 검토와 준비가 필요하다. 이번 칼럼에서는 투자 전 확인해야 할 주요 사항과 투자 이후 반드시 유의해야 할 점들을 알아본다.

1. 투자 전 확인해야 할 주요 사항

1-1. 법적 규제

베트남은 사회주의 국가 체제를 기반으로 하며, 토지에 대한 ‘사유 소유권’을 인정하지 않는다. 따라서 외국인 투자자는 토지를 직접 소유할 수 없고, 국가로부터 토지사용권을 임대하거나, 아파트·분양형 오피스텔 등 ‘주거용 건물의 사용권’을 일정 기간 소유하는 방식으로만 투자할 수 있다. 따라서, 투자자는 프로젝트 개발업체가 합법적으로 분양 승인을 받았는지 반드시 확인해야 한다.

1-2. 토지 소유 제한

외국인은 일정한 조건 하에서 아파트를 분양받을 수 있으나, 단지별로 전체 세대수의 최대 30%까지만 외국인에게 분양이 허용된다. 또한, 단독주택의 경우에는 워드(Ward, 한국의 동단위) 기준으로, 단일 프로젝트 주택 수가 2500채 미만이면 10%, 2500채 이상이면 최대 250채까지만 외국인에게 분양이 허용된다.

1-3. 계약 및 공증

부동산 매매계약은 반드시 서면으로 체결해야 하며, 공증 또는 관할 당국의 확인 절차를 거쳐야 법적 효력을 갖는다. 외국인 투자자는 계약서에 서명하기 전, 토지사용권 증서(일명 핑크북) 및 프로젝트 승인 상태를 꼼꼼히 검토할 필요가 있다.

1-4. 자기자본 요건

부동산 투자 시 외국인은 원칙적으로 자기자본 100%로 자금을 조달해야 하며, 현지 금융기관에서 담보 대출을 받는 것은 제한적이다. 따라서 자금 출처를 명확히 하고, 송금 절차에 따라 정식으로 외환 등록을 진행해야 한다.

1-5. 대한민국 거주자 해외부동산 신고

한국 거주자가 해외 부동산을 취득할 경우 신고·보고 의무 사항으로는 ▲취득신고서 ▲외국환은행 지정신청서 ▲매매계약서 ▲납세증명서 ▲주민등록등본 제출 등이 있다.

또한 사후관리의 경우 취득 후 3개월 이내 취득보고, 처분 후 3개월 이내 처분보고, 보유 보고는 2년마다 제출이 되어야 하며, 신고를 누락할 경우 해외송금이나 세무신고 과정에서 불이익을 받을 수 있는 점을 유의해야 한다.

2. 투자 이후 유의사항

2-1. 소유 기간 제한

외국인이 소유할 수 있는 아파트 사용권은 최대 50년까지 인정되며, 필요 시 연장이 가능하다. 다만, 국가정책이나 지역개발 계획에 따라 연장이 보장되지 않을 수 있으므로, 투자자는 계약 체결 시 이를 충분히 인지해야 한다.

2-2. 소득신고 및 처분 시 신고

부동산을 매각하거나 임대소득이 발생하는 경우, 베트남 법령에 따라 소득세를 신고·납부해야 한다. 매각 시에는 양도소득세가, 임대 시에는 개인소득세 및 부가가치세가 부과될 수 있으며, 이를 성실히 이행하지 않으면 추후 외환 반출 과정에서 문제가 생길 수 있다.

▲ 매각에 대한 양도소득세 : 매매 계약서상 총 매각금액(양도가액)의 2%

▲ 임대소득세 : 연간 임대소득 총 수입액이 1억동 초과시, 개인소득세 5%, 부가세 5%

3. 각종 증빙 관리

베트남 부동산 시장은 성장 잠재력이 크지만, 외국인 투자자에게는 까다로운 법적·행정적 제한이 존재한다. 따라서 투자자는 단순히 수익성만을 고려하기보다, 법적 규제, 토지 소유 제한, 계약 절차, 외환 및 세무 의무 등을 종합적으로 검토해야 한다.

아울러 투자 이후에도 소유기간 관리, 세무신고, 외환 반출 절차를 준수해야 하며, 한국에서는 정기적인 보고의무를 수행하고, 베트남에서는 관련 세금 완납을 증빙해야만, 투자금 회수를 위한 외화 반출이 가능하다.

이처럼 베트남 현지 투자는 국내 투자와는 달리 양국의 절차적, 제도적 규제가 뒤따르므로 투자자는 취득 전 제도적 구조를 충분히 이해하고, 자금·세무·외환 절차를 철저히 준비해야 하며, 필요할 경우 현지 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

(제공 = AM 회계법인 회계사 양자민)

 

 

 

 

출처 : 인사이드비나(http://www.insidevina.com)